[임대차계약과 확정일자] 전세 사기 걱정 없는 필수 가이드
집을 구하기 전, 이것부터 알아야 합니다
요즘처럼 부동산 거래가 활발한 시기, 많은 분들이 전세나 월세로 거주할 주택을 찾고 있습니다. 그런데 '계약서만 썼다고 끝난 게 아니다'는 사실, 알고 계셨나요?
특히 요즘 뉴스에서 자주 접하는 전세 사기는 단순한 부주의에서 시작되는 경우가 많습니다. 계약서 작성, 확정일자, 전입신고까지 빠짐없이 챙기지 않으면 내 보증금은 하루아침에 날아갈 수 있습니다.
이 글에서는 **'주택임대차계약'과 '확정일자'**에 대해 하나씩 꼼꼼하게 설명드리며, 실수 없이 안전하게 계약을 체결하는 방법을 안내하겠습니다.
주택임대차계약이란? 꼭 알아야 할 핵심 정리
주택임대차계약은 **집주인(임대인)**이 **세입자(임차인)**에게 일정 기간 동안 주택을 빌려주고, 임차인은 이에 대한 대가(보증금 혹은 월세)를 지급하기로 약속하는 계약입니다.
이 계약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 세입자의 거주 안정과 재산 보호를 위한 법적인 기초가 되며, 「주택임대차보호법」에 의해 일정한 조건을 갖추면 자동으로 법적 보호를 받을 수 있습니다.
주택임대차계약서에 꼭 들어가야 할 항목
항목 내용
| 당사자 정보 | 임대인·임차인의 이름, 주소, 주민번호 |
| 임대 목적물 | 주소, 평수, 구조 등 |
| 보증금 및 월세 | 전세금/보증금, 월 임대료, 납입일 |
| 계약 기간 | 보통 2년 (갱신 가능) |
| 관리비 및 기타 비용 | 누구 부담인지 명시 |
| 특약사항 | 반려동물, 수리 책임, 갱신 조건 등 |
📝 꿀팁: 계약서는 2부 작성하여 임대인·임차인이 1부씩 보관하며, 반드시 직접 서명 혹은 날인해야 합니다.
세입자의 권리, 어떻게 지킬 수 있을까?
단순히 계약서를 작성하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 세입자 권리 보호의 핵심은 '대항력'과 '우선변제권' 확보입니다.
이를 위해서는 반드시 전입신고 + 확정일자를 받아야 합니다.
확정일자란? 보증금을 지키는 마지막 보루
확정일자의 개념
확정일자란?
계약서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 국가기관이 증명해주는 것입니다.
임대차계약서에 확정일자를 부여받으면, 나중에 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 **우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)**가 생깁니다.
확정일자의 효과
항목 효과
| 전입신고만 할 경우 | 새 집주인에게 대항 가능 (대항력) |
| 확정일자만 받을 경우 | 아무런 보호 없음 |
| 전입신고 + 확정일자 | 대항력 + 우선변제권 완벽 확보 |
확정일자 받는 방법
- 임대차계약서 원본 지참
- 주민센터 방문
거주지 관할 주민센터, 동사무소 또는 읍면사무소 방문 - 확정일자 부여 요청
담당 공무원이 계약서에 **‘확정일자 도장’**을 찍어줌 - 수수료 납부: 약 600원
전자계약이라면?
전자계약서 작성 시, 정부24나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 확정일자 신청도 가능합니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
전세계약은 수천만 원의 보증금이 걸린 중대한 거래입니다. 다음 사항은 반드시 체크하세요.
계약 전 확인 리스트
- ✅ 등기부등본 열람
집에 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있는지 확인 - ✅ 임대인의 신분
임대인이 실제 소유자인지 확인 (대리 계약 시 위임장 필요) - ✅ 특약사항 꼼꼼히
반려동물 가능 여부, 벽지 수리, 퇴실 시 청소 비용 등 사소한 것도 명확히 기재 - ✅ 중개사 자격 확인
등록된 공인중개사인지 확인하고, 수수료는 정해진 범위 내에서 지급
계약 갱신 시 꼭 알아야 할 것들
2020년 개정된 「주택임대차보호법」에 따라, 임차인은 1회에 한해 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
- 🕐 기존 계약이 끝나기 6개월~2개월 전 사이에 요청해야 하며,
- ❌ 집주인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.
- 📈 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.
마무리 요약: 전세 사기를 막는 3가지 핵심
- 계약서 작성 시 꼼꼼히 기재
누가, 어디를, 얼마에, 얼마나 임대하는지 명확히 기록 - 전입신고 즉시 하기
대항력을 확보하려면 입주와 동시에 전입신고 필수 - 확정일자 꼭 받기
경매 등 위험 상황에 대비한 보증금 보호 장치
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